TS Alan Phan dự đoán, mặt bằng giá BĐS phải hạ thêm 20-30% nữa mới phù hợp với các giá trị căn bản liên quan đến cung cầu, khả năng và tâm lý của người mua. Đây có thể được coi là đáy.
Tuy nhiên, vì BĐS là thị trường chịu ảnh hưởng nặng của yếu tố tâm lý “bầy đàn”, khi giá tăng thì tranh mua, khi giá hạ thì tranh bán nhưng người mua hiện quá dè chừng. Ngoài ra vốn để đầu tư vào BĐS hiện cũng cạn kiệt bởi các nhà đầu tư hầu hết đều bị chôn vốn, đồng thời BĐS cầm cố đang dần bị ngân hàng bán tháo thu hồi nợ. Những yếu tố này sẽ tạo ra xu hướng xuyên đáy. Theo kinh nghiệm về bong bóng BĐS ở các nước, sau khi xuống đến đáy, giá BĐS phải hạ tiếp 30% bởi những lực đẩy này. Rất có thể sang quý II năm 2013, thị trường sẽ chạm đáy và tiếp tục xuyên đáy trong vòng 2 năm tiếp theo.
Ký họa TS Alan Phan
Đánh giá về các phân khúc sản phẩm trên thị trường BĐS, TS Alan Phan nhận thấy phân khúc trung bình có nhiều cơ hội hơn cả bởi còn rất nhiều người chưa có nhà riêng.
Tuy nhiên, do mức cung đang quá cao và giá cũng cao, chỉ khi nào các căn hộ cao cấp có thể giảm giá theo nhu cầu nhà trung bình thì may ra bên mua bên bán mới gặp nhau. Mặt khác, tại hai TP lớn là Hà Nội và TP. HCM nếu tính theo mức thu nhập trung bình và điều kiện mua nhà trả góp 20 năm với lãi suất 10% thì khả năng thực tế nhất là mức giá 14 triệu đồng/m2 cho một căn hộ 70m2. Tuy nhiên, hiện nhiều dự án đã hạ đến mức giá này song vẫn không bán nổi hàng là do giá BĐS vẫn còn cao hơn giá trị thực tế rất nhiều. Do đó, mặt bằng giá chung cư còn phải xuyên đáy xuống tới 10 triệu đồng/m2 thì may ra thị trường mới có thể phục hồi.Và quan trọng hơn theo ông Alan Phan, vì chưa có niềm tin nên khách hàng vẫn tiếp tục chờ đợi.
Đối với các doanh nghiệp BĐS, TS Alan Phan tin rằng chỉ có những doanh nghiệp nào trường vốn để tiếp tục duy trì tình trạng này quá 5 năm mới có hy vọng tồn tại, còn lại với những doanh nghiệp phụ thuộc vào vốn vay sẽ buộc phải bán cho nhanh bởi càng để lâu càng lỗ. Hiện hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều trong tình trạng nợ bê bết: nợ ngân hàng, nợ khách hàng, nợ nhà thầu… Họ chỉ cố gắng bám trụ chứ không thể tự giải quyết được các vấn đề này. Bởi vậy, đến một lúc nào đó, “quả bom” này sẽ phải nổ tung.