Xây xong quên “quản”
Gần đây liên tục xảy ra các vụ tranh chấp lớn ở các chung cư trên địa bàn như: Keangnam, Golden Westlake 151 Thụy Khuê (quận Tây Hồ), The Manor, 93 Lò Đúc… Cách đây không lâu, hàng trăm người dân sinh sống chung cư N05 – Đông Nam Trần Duy Hưng đã đồng loạt phản đối chủ đầu tư và đơn vị quản lý tòa nhà.
Việc thiếu ban quản trị là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp tại các tòa nhà chung cư ở Hà Nội. UBND TP thừa nhận thời gian dài qua, mô hình quản lý nhà chung cư còn chưa rõ ràng, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư với Ban quản trị.
Lùm xùm suốt thời gian dài, tòa nhà Keangnam sau khi đi vào sử dụng đã vấp phải sự phản đối gay gắt từ phía khách hàng bởi mức phí dịch vụ cũng như chất lượng không đảm bảo. Liên tục các cuộc tranh chấp xảy ra, thậm chí phải nhờ các cơ quan chức năng can thiệp.
Các hộ dân cho rằng, chủ đầu tư tự ý đưa ra các mức phí quá cao nên họ không chấp thuận. Mâu thuẫn tiếp tục leo thang vào ngày 10/3/2012, khi chủ đầu tư tự đứng ra tổ chức hội nghị chung cư Keangnam, tại đây sẽ bầu ra ban đại diện tòa nhà. Tuy nhiên, hội nghị này không thành công như mong đợi vì các hộ dân đồng loạt phản đối. Họ cho rằng, chủ đầu tư đã ép họ tham dự và phía Keangnam không công khai, minh bạch khi tổ chức hội nghị…
Tại dự án chung cư 173 Xuân Thủy, sau thời gian không có ban quản trị, người dân phải tự thành lập một ban đại diện khách hàng để kiến nghị với chủ đầu tư cũng như đơn vị quản lý vận hành tòa nhà về những bất cập họ gặp phải.
Chị Hằng, một cư dân sống tại đây, nói rằng, việc thiếu ban quản trị tòa nhà khiến những người dân như chị sống tại đây không biết kêu ai để bảo vệ quyền lợi cho mình, ví như chủ đầu tư tự động thu phí cao, cắt giảm dịch vụ và tiện ích công cộng… Theo chị Hằng, mọi ý kiến thắc mắc của cư dân tới ban quản lý tòa nhà đều không được giải quyết thỏa đáng, khiến người dân bức xúc. “Tôi nghĩ nếu có ban quản trị thì vấn đề này sẽ được khắc phục nhanh hơn”, chị Hằng cho hay.
Đông đảo người dân ở chung cư cho rằng, nhất thiết phải cho lập ban quản trị của dân, do dân bầu ra, thông qua hội nghị nhà chung cư mà quyết định chọn, ký hợp đồng dịch vụ tốt nhất với giá rẻ nhất như các văn bản hiện hành, theo Luật Nhà ở.
Trên thực tế, các khu đô thị mới đã xuất hiện tại Hà Nội từ hơn 10 năm nay, nhưng cơ chế quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn bùng nhùng. Thế nên, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục nổ ra và cuối cùng phần thua thiệt thường thuộc về khách hàng.
Ban quản trị thiếu và yếu
Thiếu ban quản trị là tình trạng diễn ra tại nhiều chung cư hiện nay. Đơn cử, Hà Đông có 35 khu nhà cao tầng tại 19 khu chung cư và khu đô thị, còn tại Hoàng Mai có 16 khu chung cư các loại với 115 tòa nhà. Nhưng, Hoàng Mai mới có 4 chung cư thành lập được ban quản trị, tại Hà Đông con số này là 7.
Có nhiều nguyên nhân dẫn tới các chung cư chưa bầu được ban quản trị, một phần do chủ đầu tư, một phần do người dân chưa hiểu rõ về luật. Ở không ít dự án, người dân ngại tham gia vào ban quản trị do tâm lý không muốn “vác tù và hàng tổng”.
Ông Nguyễn Đông Hải, Trưởng ban quản lý tòa nhà chung cư 173 Xuân Thủy, nhận xét, việc chậm bầu ban quản trị tòa nhà một phần do người dân chưa vào ở hết, các căn hộ chủ yếu để cho thuê. Phán khác, việc này cũng quan trọng nên cần có thời gian chuẩn bị cẩn thận, chu đáo, với sự phối hợp từ UBND phường. Do vậy, đến tháng 12, hội nghị chung cư 173 Xuân Thủy mới được tổ chức.
Theo đại diện của Sở Xây dựng Hà Nội, có nhiều nguyên nhân khiến khiếu kiện trong tranh chấp quản lý, vận hành chung cư gia tăng, như chưa bổ sung, hoàn thiện kịp thời khung pháp lý điều chỉnh về vấn đề này, trong khi tốc độ các loại hình nhà ở phát triển ồ ạt, đa dạng; một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm tới nghĩa vụ sau bán hàng…
Mặt khác, sau thời gian hoạt động, các ban quản trị cũng bộc lộ nhiều yếu kém. Ông Cao Tiến Đạt, Giám đốc Công ty Xây dựng số 5, cho biết, tòa nhà 101 Láng Hạ của công ty được bàn giao từ năm 2006. Song, ban quản trị không đạt yêu cầu, chỉ lo phân định sở hữu chung riêng, lo mặc cả phí sao cho rẻ… Chủ đầu tư thì phải gánh hết những khi xảy ra vấn đề phức tạp còn, người dân có khi không quan tâm phí đắt rẻ mà quan tâm đồng tiền đó đi đâu về đâu.
Về phía cơ quan quản lý, Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, nhiều nhà chung cư đang trở thành tòa nhà hỗn hợp, giao cho ban quản trị là khó quản lý. Song, chung cư không thể sử dụng khi không được quản lý tốt.
“Chung cư cao tầng tối kỵ làm chuồng cọp. Nhưng ban quản trị là hàng xóm không bảo được nhau. Chưa kể đến việc quản lý quỹ bảo trì”, ông Hà nói.
Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Pham, đề xuất, cần có hợp đồng quản lý tiền kỳ khi chưa tổ chức được hội nghị chung cư. Khi bán căn hộ phải có điều lệ quản lý tạm thời gắn với hợp đồng. Đặc biệt, phải nêu rõ các phần sở hữu chung, riêng, phần sở hữu của chủ đầu tư. Người mua phải xem xét kỹ và đã ký hợp đồng là phải cam kết thực hiện điều lệ tạm thời.
Theo ông Liêm, một trong hai điều kiện quá 50% căn hộ chung cư được bán hoặc được sử dụng chủ đầu tư có trách nhiệm cùng chính quyền tổ chức hội nghị chung cư. Qua đó, cần lập ra ban quản lý với trách nhiệm được quy định rõ ràng, đề phòng việc lạm dụng quyền hạn. Ông Liêm nhấn mạnh, không chỉ chủ đầu tư mà chính quyền cũng phải có trách nhiệm tại các chung cư. Bên cạnh đó cần có các mẫu hợp đồng, sổ tay chung cư để dân dễ hiểu.
Mục tiêu đến năm 2020, tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các khu đô thị như Hà Nội và TP.HCM sẽ đạt trên 90%. Chính vì thế, đại diện Sở Xây dựng cho hay, cần phải sớm có quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội.
