Thưa ông, vừa qua có doanh nghiệp chào bán căn hộ 10 triệu đồng/m2 nhưng có ý kiến lại cho rằng khó có thể làm được điều này. Vậy, ông đánh giá thế nào?
Chính việc bán giá này đã khiến cho các doanh nghiệp cho rằng đây là hành động “phá giá” làm ảnh hưởng tới những nhà đầu tư khác?
Tôi cũng muốn khuyến cáo rằng, chắc chắn bây giờ đầu tư bất động sản không còn siêu lợi nhuận nữa, vì giới đầu cơ chạy hết thì làm gì còn cơ chế để làm ăn nữa. Nhưng nếu chúng ta quản lý không tốt nó sẽ có khả năng quay trở lại.
GS Đặng Hùng Võ.
Nếu so sánh 2 dự án nhà chung cư cùng vị trí, cùng phân khúc như nhau nhưng dự án này thì bán với giá 14 triệu đồng/m2, trong khi dự án kia chỉ bán giá 10 triệu đồng/m2. Tại sao lại có sự chênh lệch như vậy?
– Tôi nghĩ dự án công bố bán với giá 10 triệu đồng/m2 là dự án mới, nghĩa là chủ đầu tư đã rút kinh nghiệm từ những dự án trước.
Còn câu chuyện tại sao doanh nghiệp này bán được với giá rẻ hơn doanh nghiệp khác là vì những doanh nghiệp “đi sau” thường đã được rút kinh nghiệm từ những người “đi trước” nên họ đã biết tìm cách tốt nhất chi phí cho huy động vốn. Ví dụ như nếu chủ đầu tư gọi vốn toàn bộ của dân thì sẽ lợi hơn so với nguồn vốn từ ngân hàng vì vốn của người dân không phải trả lãi, trong khi vay vốn của ngân hàng lại phải giả lãi với lãi suất rất cao. Đây là một trong những lợi thế.
Hơn nữa, những doanh nghiệp đi sau họ có thể rút kinh nghiệm trong việc quản lý nhân công, nhân lực hiệu quả hơn, chi phí quản lý rẻ hơn, vật liệu xây dựng rẻ hơn nhưng đảm bảo chất lượng, có công nghệđảm bảo với giá thành thấp…, đấy là tất cả những yếu tố giúp doanh nghiệp giảm thiểu tất cả chi phí đúng với khẩu hiệu của thị trường là “chất lượng cao, giá thành hạ”.
Thế còn tại sao những dự án trước đó lại có giá 14-15 triệu đồng/m2? Là vì các nhà đầu tư đã phải chịu phí huy động vốn quá cao, công nghệ quản lý tốn kém, vật liệu xây dựng lại không rẻ tiền, công nghệ xây dựng hiện đại nhưng quá đắt… và lúc đó họ chưa quan tâm đến giá cả. Gặp lúc thị trường BĐS đóng băng, mất niềm tin từ người tiêu dùng khiến lượng tồn kho căn hộ trên thị trường quá cao mặc dù giá BĐS đã được chủ đầu tư hạ đến 50%.
Nhiều doanh nghiệp cho rằng, giá BĐS giảm đã đến đáy, đã giảm hết mức và chịu lỗ rồi nên họ không thể giảm hơn được nữa?
– Nhà đầu tư nói mức giá này đã kịch. Tôi tin nhà đầu tư nói đúng, bởi vì có thời gian họ không quan tâm đến giá cả, giá xuất xưởng cũng đã chiếm 50% tổng giá trị dẫn đến giá thành tổng sản phẩm cao.
Tuy nhiên, người tiêu dùng lại cho rằng giá nó phải thấp hơn nữa họ mới mua thì đấy là quyền của người tiêu dùng. Như vậy có nghĩa là đường cung không gặp đường cầu. Có thể nguyên nhân từ phía đường cung, cũng có thể nguyên nhân từ phía đường cầu. Tôi không phê phán nguyên nhân từ đâu cả nhưng tôi cho rằng nguyên nhân giá cao là do thời kỳ thị trường BĐS bị thôi bong bóng với mức giá quá cao, lúc thị trường “sốt nóng” thì sẽ tạo ra giá cao như hiện nay và người tiêu dùng cũng có quyền nhìn nhận và tôi tin người tiêu dùng nói cũng đúng vì theo họ giá xây dựng bây giờ thấp hơn nhiều.
Liệu những dự án bán với giá 10 triệu đồng/m2 này có ảnh hưởng đến chất lượng không?
Bàn về chất lượng lại là chuyện khác vì chất lượng đã có quy trình thẩm định của Bộ Xây dựng, cứ đem đúng cấp hạng của công trình đó là hạng mấy thì chất lượng nó phải đảm bảo như thế nào.
Tôi tin rằng doanh nghiệp làm căn hộ với giá 10 triệu /m2 thì chắc là họ phải theo đúng tiêu chuẩn chất lượng của quốc gia đã phê chuẩn.
Trong thời gian tới, thị trường có tiếp tục những làn sóng giảm giá không thưa ông?
Tôi tin xu hướng giảm giá của thị trường vẫn tiếp tục, với những dự án mới họ có thể đưa ra mức giá thấp hơn nữa còn người tiêu dùng lại chờ đợi mức giá thấp hơn.
